Spekulationssteuer-Rechner Immobilien
Ist der Verkauf steuerfrei? Wenn nicht — wie viel bleibt netto? Der Rechner prüft die 10-Jahres-Frist, die Eigennutzungs-Ausnahme nach §23 EStG und berechnet die Steuerlast aus deinem Grenzsteuersatz.
Datum der notariellen Beurkundung
Datum der notariellen Beurkundung
GrESt, Notar, Makler (mindern Gewinn)
Makler, Notar, Inserate, Energieausweis
Eigennutzungs-Ausnahme nach §23 (1) Nr. 1 Satz 3 EStG.
Typisch 30–42% je nach Einkommen. Soli ggf. zusätzlich.
Spekulationssteuer Immobilien — die Regeln
Beim privaten Verkauf einer Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen — geregelt in §23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte). Es gibt zwei Wege, ihr zu entgehen:
1. Zehn-Jahres-Frist
Liegen zwischen Kauf (Notartermin) und Verkauf (Notartermin) mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn komplett steuerfrei — unabhängig von der Nutzung. Das ist der Klassiker für Kapitalanlagen.
2. Eigennutzungs-Ausnahme
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt hat, kann auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei verkaufen. „Selbstbewohnt" heißt: Lebensmittelpunkt — Zweitwohnsitz reicht oft nicht. „Drei Kalenderjahre" können praktisch 1 Jahr + 2 Tage sein (Ende Dez. eingezogen, Anf. Jan. übernächstes Jahr verkauft).
Wie wird die Steuer berechnet?
Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufsnebenkosten − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + größere Erhaltungsaufwendungen). Bei vermieteten Objekten wird die jährlich abgeschriebene AfA wieder dem Gewinn zugerechnet („Hinzurechnung" — kann das Ergebnis spürbar erhöhen). Auf den Gewinn wird der persönliche Grenzsteuersatz angewendet, plus ggf. Soli und Kirchensteuer.
Drei-Objekte-Regel (gewerblicher Grundstückshandel)
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Folge: Gewerbesteuer, Verlust der 10-Jahres-Frist, deutlich höhere Steuerlast. Diese Grenze ist hart — schon das vierte Objekt fällt drunter.
Wichtig
- Dieser Rechner ist eine erste Orientierung — keine Steuerberatung.
- Bei vermieteten Objekten muss die AfA-Hinzurechnung berücksichtigt werden (oft 2% × Gebäudeanteil × Jahre).
- Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften nur mit Gewinnen aus selben Bereich verrechenbar.
- Erbschaftsweg: Der Erblasser-Kauf zählt als Anschaffungsdatum — keine neue Frist beim Erbe.
- Großmodernisierungen (mehr als 15% des Kaufpreises in den ersten 3 Jahren) können „anschaffungsnahe Aufwendungen" werden — andere Regeln.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wann beginnt und endet die 10-Jahres-Frist?
Maßgebend ist jeweils der Tag der notariellen Beurkundung — sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf. Wer am 15.06.2015 gekauft hat, ist ab dem 16.06.2025 außerhalb der Frist.
Reicht es, die Immobilie kurz vor Verkauf selbst zu bewohnen?
Nein. Die Eigennutzungs-Ausnahme verlangt durchgehende Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Eine kurze Zwischennutzung reicht nicht.
Was zählt als 'Selbstnutzung'?
Eigene Bewohnung als Hauptwohnsitz. Auch unentgeltliche Überlassung an kindergeldberechtigte Kinder zählt. Vermietung an andere Familienmitglieder zählt NICHT als Selbstnutzung.
Was passiert mit der AfA bei Vermietung?
Wer das Objekt vermietet hat, hat in der Steuererklärung jährlich 2% AfA auf den Gebäudeanteil abgesetzt. Beim Verkauf wird diese AfA dem Gewinn hinzugerechnet — sie ist also nicht 'geschenkt', sondern Steuerstundung.
Wird der Soli aufgeschlagen?
Bei höheren Einkommen ja. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% kommen ggf. 5,5% Soli auf die Einkommensteuer dazu — der effektive Satz auf den Gewinn liegt dann bei rund 44,3%.
Was ist 'gewerblicher Grundstückshandel'?
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, wird vom Finanzamt als Gewerbe eingestuft. Folge: Gewerbesteuer, keine 10-Jahres-Frist mehr, Buchführungspflicht. Sehr teure Falle — vor dem 4. Verkauf immer den Steuerberater einbinden.
Steuerfrei-Bedingungen
Option 1: 10 Jahre warten
Beurkundungs-Datum zu Beurkundungs-Datum
Option 2: Eigennutzung
Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt
Typische Steuersätze
zvE = zu versteuerndes Einkommen. Soli zusätzlich für höhere Einkommen.
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