Erbschaftssteuer auf Immobilien

So funktioniert die Erbschaftssteuer 2026

Die Erbschaftssteuer ist bundeseinheitlich geregelt — der Coburger Bayern-Vorteil bei der Grunderwerbsteuer (3,5 %) gilt hier nicht. Die Steuerlast hängt von zwei Größen ab: dem persönlichen Freibetrag (Verwandtschaftsgrad) und dem Steuersatz (Vermögenshöhe).

Freibeträge §16 ErbStG (Stand 2026, unverändert seit 2009)

• 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• 400.000 € für Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und Enkel mit verstorbenen Eltern
• 200.000 € für Enkel, deren Eltern noch leben
• 100.000 € für Eltern und Großeltern (nur Erbfall)
• 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten und sonstige Erwerber

Familienheim-Befreiung §13 (1) Nr. 4 ErbStG

Die selbst­genutzte Familienwohnung kann komplett steuerfrei sein, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

• Erblasser hat die Immobilie bis zuletzt selbst bewohnt (Ausnahme: Pflegeheim wegen zwingender Gründe)
• Erbe nutzt die Immobilie unverzüglich und mindestens 10 Jahre selbst zu Wohnzwecken
• Bei Kindern: Wohnfläche bis 200 m² komplett, darüber nur anteilig

Achtung: Bei vorzeitigem Auszug, Verkauf oder Vermietung binnen 10 Jahren fällt die Befreiung rückwirkend weg — das Finanzamt fordert die volle Steuer nach.

Stufentarif §19 ErbStG

Der Steuersatz wird auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb angewendet (nicht marginal). Bei Klasse I (Ehegatte, Kinder, Enkel) gelten 7–30 %, bei Klasse II (Geschwister, Nichten, Neffen) 15–43 %, bei Klasse III (alle Übrigen, z.B. Lebensgefährte) 30–50 %.

Bei knapper Stufen­überschreitung greift der Härteausgleich (§19 Abs. 3 ErbStG): die Mehrsteuer durch den höheren Satz darf nicht mehr als 50 % des überstoßenden Betrags betragen. Der Rechner berücksichtigt das automatisch.

10-Jahres-Regel bei Schenkungen

Wer rechtzeitig schenkt, kann den Freibetrag alle 10 Jahre neu nutzen. Eine Schenkung von Mutter an Tochter über 400.000 € im Jahr 2026 verbraucht den Freibetrag — eine zweite Schenkung gleicher Höhe wird steuerfrei erst ab 2036. Für viele Coburger Familien lohnt sich die langfristige Übertragungs-Planung.